三浦司法書士事務所:名古屋市・尾張旭市

１．抵当権とは？根抵当権とは？

　抵当権とは、債権の担保として不動産に設定し、債権の返済がしきれなくなったら優先的にその不動産から弁済を受けることができるという契約です。そのような契約のため抵当権は一般債権者が競売をするときよりも簡易に競売をすることができます。

　この契約について、きちんと返済していれば不動産を所有権者は自由に使うことができるという特質をもっています。全額返済されたら消滅する債権と付従する関係でもあります。

　「実際に返済したのに抵当権が抹消されない」というお客様の不安もあるかもしれないが、実際上すでに消滅しているため悪用されるということも考えにくく、そこまでの問題もありません。

抵当権抹消登記についてはこちら

　抵当権付きの所有権が移転されると当該抵当権は消滅するわけでなく新たな所有権者がその抵当権を負担します。このように抵当権は人により定まるわけでなく、物によって定まるのです。

　抵当権は一不動産に何個でも設定することができます。複数ある抵当権の順位は早く登記された順によることになります。

　根抵当権とは、継続的に取引をする人のために作られた法律で、その継続的な取引をまとめて１つの根抵当権で担保し、根抵当権者からすれば毎回設定登記をしなくてもよく、しかも常に同順位で担保できるので、融資機関はよく活用しています。

　継続的取引のために金銭の範囲を定めなければならず、極度額というものが必要的要件となっています。

　この極度額というものを超えた時点でその根抵当権では担保されず、一般債権となるのが特徴です。

　そして返済が終わってもまだ継続して金銭などを借り入れる可能性もあるため、根抵当権は当然に消滅するわけではなく、消滅の意思表示をする必要があります。

根抵当権抹消登記についてはこちら

　順位は登記された順によること、根抵当権が設定された後でもその不動産を使用することができることなどは、抵当権と同様です。

２．抵当権設定

　抵当権設定登記は抵当権者と抵当権設定者（所有者）と共同で申請しなければなりません。

　抵当権の優先順位は登記の順なので抵当権設定は順位が命であるので金銭消費貸借と同時に行われることが多いでしょう。

　抵当権設定にはこのような原因で発生します。
　

　　　　　・金銭消費貸借
　　　　　・保証委託契約
　　　　　・準消費貸借
　　　　　・敷金返還契約
　　　　　・立替払い契約　　　　　　　など
　

　債務者を定めることが必須ですが債務者と抵当権設定者が違っていてもかまいません。これを「物上保証」といい、例えば子供が家を建てるときに金融機関に金銭を借入れ親の不動産に抵当権をつけるということです
　これは、金融機関の融資方法としてよくあることなのです。

３．根抵当権設定　　

　根抵当権設定登記の抵当権同様に根抵当権者と根抵当権設定者（所有者）と共同で申請しなければなりません。　

　当然根抵当権も順位が命であるのは変わりません。

　根抵当権設定には継続的に取引することを目的としているので、取引する債権の範囲を定めなければなりません。債権の範囲にはこのようなものがあります。
　

　　　　　・金銭消費貸借取引
　　　　　・手形取引
　　　　　・小切手取引
　　　　　・銀行取引
　　　　　・信用金庫取引　　　　　　　など
　

　根抵当権には極度額というものを定めなくてはなりません。極度額というのはその定めた額までが優先的に担保されるということです。
　例えば、極度額が３００万円と設定されたときに、実際の取引で借入れが４５０万円になってしまっている場合、その根抵当権で担保されるのは３００万円で残りの１５０万円については担保なしの債権をなります。
　逆に実際返済して１５０万円となっている場合は３００万円担保されているわけではなく当然に１５０万円までしか権利の主張することはできません。当然きちんと期日までに返済していれば差押えや競売などの手続きはされることはありません。
　このように極度額というのは実際の借入額と全く同じではなく、今後起こりうる取引を想定してその額が決められることが多いです。　　　　　　　　　

４．必要な書類
　